ケネディレジ、一口当たり分配金6533円 来期はホテルへの投資も開始 – ログミー

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2017年1月期(第10期)の決算ハイライト

田中晃氏(以下、田中) 田中でございます。本日もお忙しいなか、お集まりいただきまして誠にありがとうございます。また、日頃よりケネディクス・レジデンシャル投資法人をご支援いただきまして、誠にありがとうございます。
さて、みなさまには、2月13日のプレスリリースでお知らせしておりますとおり、3月29日付をもって私が退き、新体制に移行することを予定してございます。
2014年4月に4年半ぶりとなるJREITの上場を果たさせていただきましてから、ここまで丸5年、着実に配当金を積み上げながら約300億から1,500億を超える水準まで成長させていただくことができましたのも、一重にみな様からのご支援の賜物であると大変感謝をいたしております。
私はこれまで、ともかく場所にこだわる、あるいは中長期的に妥当な価格水準にこだわって運用してくることをしてまいりましたけれども、とくにここ1年半ほどで、不動産がより金融色が強まってきました。
それらにこだわりすぎたことによって結果としては投資家のみなさまのご期待に沿うような成長ができず、私自らが掲げさせていただきました17年中に資産規模で2,000億という目標も達成が極めて困難な状況になってしまいましたことについては、大変反省をいたしております。
今後は新しいマネージメントチーム、新しいクライテリアの下、さらに進化したケネディクス・レジデンシャル投資法人をお見せできるものと確信をしておりますので、引き続きみなさまからのご支援を賜りたく、よろしくお願い申し上げます。
すいません。少し前段が長くなりましたけれども、さっそくではございますが、10期の決算のご報告に入らせていただきたいと思います。
本日は、まず私から第10期の決算のご説明をさせていただきました後に、新しい責任者となりました佐藤から11期以降の件についてご報告をさせていただいて、また、みなさまからのご質問を頂戴できればと考えておりますのでよろしくお願いいたします。
では、さっそくですけれども、資料の5ページ目をお開き頂ければと思います。いつものように、今期のハイライトとして3点、外部成長、財務戦略、そして物件の運用のトピックを挙げさせていただいております。
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今期につきましては、すでにご報告をさせていただいておりました、9棟の取得と2棟の売却を加えて、1つ物件を追加取得をしておりますので、全体で10棟の取得と2棟の売却と約69億円ほどの増加になっております。
69億円というのは、それほど大きな数字ではないと考えておりますけれども、このマーケットのなかで首都圏を中心にして、かつ新築物件などを含めて5パーセント代を確保したことは、非常にご評価を頂けるものではないか考えております。
また、次の成長に向けて、2棟で約50億ほどの物件について優先交渉権を確保しております。
2つ目の財務戦略につきましては、引き続き長期固定化を推進しながらしっかりとコストも引き下げていこうというコンセプトの下、運営してまいりましたけれども、今期につきましては、初めて投資法人債を発行させていただくことも含め、結果としてはしっかりと長期固定化を図りつつ、コストの削減を実現することができたと考えております。
また、保守的な財務運営がご評価いただいたものと考えておりますけれども、ようやく格付けにつきましてもA+を獲得することができております。
3点目の物件の運用につきましては今期を極めて順調に推移したとお捉えをいただければと思います。賃料そのものにつきましても入れ替えの際の新規の賃料が2期連続でA+を確保できておりますし、また、更新時の賃料の引き上げも5期連続で作り上げることができております。

2017年1月期(第10期)取得物件及び譲渡物件の概要

次をおめくりいただいて7ページ、8ページをご覧ください。改めて今期取得させていただきました物件を並べさせ頂いております。
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上の段ご覧いただきますとおり、これらの物件で5.4パーセントの利回り水準が確保できていることは、それなりにご評価をいただいているものと考えております。
その写真の一番右側に、セレニテ西宮を1つ載せさせていただいております。決して大きな物件ではないんですけれども、ほぼ新築に近い1年未満の物件で、同じデベロッパー様からの2棟目の取得しました。
少し小ぶりな物件というご批判があろうかと思いますが、これを取得したことによりまして、その下のページ8ページになります左側の神戸元町プロジェクトと書かせていただいております物件について、優先交渉権を頂戴できております。
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こちらの物件をご覧いただきますと、神戸の元町から近く、表通りには神戸の最も古いと言われている、有形重要文化財に指定されている建物のすぐ近くでございます。
この物件は、2月に進行したばかりで、少し安定稼働をしていただいた上で取得が出できればなと考えてございます。
もう1つ右側に日吉プロジェクトと書かせていただいておりますこちらの物件は、20年ほど経っている物件で、以前から私共ファミリータイプについてはいい場所であれば、多少熟年がいっていても、十分に競争力を維持、鼓舞させることができるんだということを申し上げてきております。
この物件は、東横線の日吉駅から徒歩圏で、かつ1,000坪の土地がついてくるということで、今後のポートフォリオの安定収益に大きく寄与してくれるものと、私どもは考えてございます。
この2つの利点を活かし、それぞれだいたい4、5億円の物件を、いずれも5パーセントを超える利回り水準で取得ができるものと現在目論見をしております。

損益計算書の概要

では、9ページにお進みいただきまして、今期の数字についてご確認いただければと思います。
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前期は、6,360円という数字を書かせていただいておりますけれども、これは内部留保を取り崩して80円分ほど入っておりますので、実質的には6,280円という実績だったわけです。
それに対してまして、プラス140円ほどの配当ベースを目論んでのスタートとなってございます。
10期につきましては、9期に比べまして今ご紹介をさせていただきました物件への取得によりまして、増収が確保できる、一方で非繁忙期となりますことから、現金の一時金収入が少し減少することを想定して運営してまいりました。
結果としましては、配当ベースで113円ほどのプラスで着地をさせていただいてございます。
この配当要因は大きく分けると3つでございます。まず1つ目は、追加で物件を取得させていただきましたことによるトップラインの増収。2点目が礼金あるいは解約違約金といった一時金が想定以上に積みあがった点。3つ目がIRのコストとオペレーションのコストを削減することができた点でございます。
先ほど、極めて順調にオペレーション推移してますと申し上げましたが、残念ながらトップラインの押し上げが、追加取得物件だけとみえてしまうんですけれども、実は、1つ要因がございます。
8月の末に私どもでいわゆる新築未入居で取得をさせていただきました西馬込の物件は秋に商戦でスタートダッシュをかけて、安定稼働をさせるべく目論んでいたんですけれども、少しスタートダッシュに遅れてしまいまして、当初の予算に対して少しマイナスになってしまったことが結果としてトップラインの収益を少し下げてしまった結果でございます。
ただその西馬込も、ようやく80パーセントレベルまで稼働率上がってきてございますし、残りの3月と4月で十分に安定稼働まで持っていける目途がたったと考えてございますので、今後はファンドの安定収益に寄与してくれるものと考えてございます。

貸借対照表の概要

1枚おめくりいただきまして、バランスシートでございます。
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こちらは変更はございません。物件の取得に伴いまして一部借入金も膨らんでおりますが、今期初めて投資法人債を発行させていただいておりますので、調達の一部が投資法人債30億となってございます。
これらの結果といたしまして、前期と比べて少しレバレッジの水準が上昇してございまして48.9パーセントが、現在の私たちのレバレッジの水準でございます。もともと50パーセント前半ぐらいを維持していきたいというのが、私どもの方針でございますのでそれに比べますとまだ少し余裕があるとお捉えをいただければと思います。

鑑定含み益及び一口当たりNAV

12ページ目に含み益ですとかNAVの水準を書かせていただいております。
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引き続きですね、鑑定が少し強く出てきていることから全体を押し上げておりますけれども、それに加えまして今期取得させていただきました物件等は良い水準で取得で、それによる利益の積み上がりが少し高い伸び率に寄与しているお捉えください。

稼働率

では、物件の環境についてご説明ですけれども、まず稼働率について13ページ目、単価について14ページ目をご覧いただければと思います。
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今期の平均稼働95.7という水準でございまして、前期の水準よりも少し落ちるかたちになってございますが、実は先ほど申し上げました西馬込を除きますと、この平均稼働も96.1という水準になります。
ですので、既存の物件につきましては引き続き高位に安定しているとお捉えいただければと思います。

住宅賃料坪単価

14ページの単価でございます。
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今期は取得した物件の単価が相対的に高い首都圏が多かったことで、1つ切り上がってはおります。後ほどご覧いただきますが、しっかりと賃料を新規あるいは更新の時に切り上げていることによって少しずつではございますけれども、この賃料の単価も切り上がり始めていると考えております。

テナントの入退去

では、その実際のテナント様の動向あるいは賃料の水準でございます。15ページをお開きください。
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引き続き低い回転率と高い更新率が収益の安定を下支えしてくれているという状況に大きな変化はないと考えてございます。さらに引き続き大都市圏につきましては、人口が流入してくることが想定されております。
一部、報道で相続対策向けアパートの稼働率が相当悪くなっている、空室率が上がっているというお話がありますけれども、先ほどご覧いただきましたとおり私どもが対象としているものについてはそれらの影響を全く受けることはなく、引き続き安定をしております。
実際に競合になるような物件は相変わらず限定的で、この良好な需給環境は当面続いてくれるものと考えてございます。当然、同じ住宅でございますので、アパートの動向も私どもはしっかりとウォッチはしてでございますけれども、少なくとも現段階で大きな影響が出るような状況にはないと考えております。

賃料増減及び平均空室期間

その需給環境を受けまして、16ページの賃料の動向について書かせていただいております。
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今期につきましても、左上に新規契約の約半数でしっかりと引き上げることができてございます。ただ、賃料の引き上げ幅が大きな下落があったような物件があり、大きな数字ではないですけれども、ともかく2期連続で賃料のベースを引き上げることができたというのが私の大きな自信となってございます。
そして真ん中のグラフの更新につきましては引き続き、丁寧な交渉を重ねさせていただいているかと思いまして、5期連続で引き上げることができております。
賃料の引き上げは、先ほどから申し上げていますとおり、マーケットの良好なその需給環境に支えられているという面は当然ございますけれども、それ以上にしっかりと賃料を引き上げていくんだ、しっかりと賃料をとっていくぞという高い意識に加えましてコントロールする能力は大きく寄与しているものと思います。

運用パフォーマンスの維持向上に向けた施策

さらに、それに1つ加えさせていただきたいとするならば、17ページ、18ページ目に書かせていただいております適切な資金投下によって 競争力を高めてしっかりと賃金を引き上げていくと、まさに営業としての能力は求められていることを具現化していることだと考えてございます。
今回は17ページ目に鶴見の物件をクローズアップさせていただいております。
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これはもともと古い物件を取得させていただきましたけれども、しっかりとお金をかけて稼働率を引き上げつつ、賃料を上げていくんだというコンセプトの下、運営をしてまいりました。
ご覧いただきましたとおりバリューアップしているところにつきましても約6パーセントと、全体としても賃料水準の2パーセントが切り上がってるのがご確認いただけると思います。
また、今回は、たまたま東京電力さん等とのこともございまして、その電力の供給自由化がスタートしており、そういったものが変化する、あるいは法律が変化するところで、期を捉えて、しっかりと我々の収益につなげていることも、18ページ目のところの左上載せさせていただいております。
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こういった地道なコストの削減が最終的には高い水準の安定収益につながっていくものと考えてございます。

財務の状況

では、最後に財務の19ページ、20ページ目をご覧いただければと思います。
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財務につきましては、これまで長期の固定化を推進していきますとずっと申し上げてきて今に至っていますけれども、19ページの右上をご覧いただけますとおり、平均残存期間が既に5年を超えるというところまでようやく来ることができております。
この5年というのはJREITの中でも相対的に長い方であると認識してございますので、今後はこの水準をある程度維持をしながら、さらに調達コストを自体を引き下げていくことをベースにしていければと考えてございます。
この件につきましては先ほどから申し上げておりますけれども、結果としては、極めて良い時期に投資法人債を発行させていただくことができたことによりまして、しっかりと長期固定化を図りつつ、調達コストの引き下げが具現化できております。
こうした保守的な財務運営はご評価をいただいたものと考えてございますけれども、今期、プラスの格付けをその場ですることができております。
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格付けにつきましては、ご存知の方が多いかと思いますけれども、今年に入りまして私どもの兄弟のリートでございます、ケネディクス・オフィス投資法人が「AA-」と初めて私どもケネディクスグループのなかでAA格の格付けを頂戴してございます。
これでもう私どもとしましては、ケネディクスという名前だからという言い訳ができなくなりました。
私はこの4月からケネディクス本体に戻りまして財務を担当することになるんですけれども、本体からもなるべくこのケネディクス・レジデンシャル投資法人応援しながら、さらに格付けを引き上げてもらえるべく協力をしていきたいと思っております。
ケネディクス・レジデンシャル投資法人自体も、そこをしっかりと確保して是非努力をしていきたいと考えてございます。では、以上で私の方からの説明を終わらせていただきまして、佐藤の方にバトンタッチをしたいと思います。ご清聴ありがとうございました。

2017年7月期(第11期)の収益予想

佐藤啓介氏(以下、佐藤) 企画部長の佐藤です。よろしくお願いいたします。それでは2017年4月期の収益予想について私からご報告させていただきます。23ページをご覧ください。
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期中の平均稼働率が2017年1月期の95.7パーセントに対しまして95.5パーセントを想定しております。前期に取得した物件の通期稼働、更新料等の一時金の増加により、賃貸事業収入は前期費6,600万円増となりますが、2016年に取得した物件の固定資産税の費用計上が始まること、7月期は繁忙期ということで、リーシングコストが増加することなど、賃貸事業費用が前期比5,500万円増加しNOIで前期費1,100万円の増加、賃貸需要利益で前期費500万円の増加を想定しております。
一方、前期は物件売却を行っておりますが、今期は物件の売却がないことから非課税売上割合の増加により支払消費税が約1,900万円増加します。
またIR費用、投資主総会費用、エンジニアレポートの再取得時期にあたることから物件調査費用等の増加により、その他営業費用が3,600万円増加します。
不動産売却益の減少もあり、結果として当期純利益は前期比約5,100万円減の22億5,800万円を予想しております。一口当たり分配金としては、前期比63円減の6,470円を予想しております。

一口当たり分配金

24ページをご覧ください。
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前期実績からの分配金の増減寄りの内訳を記載しております。4月期の分配金の減少は、支払消費税の増加などその他営業費用の増加などが主な要因です。下段に記載しているとおり、安定的な分配金水準は順次増加をしております。
順行の分配金水準としては、先ほど田中がご説明したとおり、今リーシング中であるケーディーエックス・レジデンシャル西馬込などリーシング中の物件が安定稼働することによる増収。
それから今年8月に予定しております110億円のリファイナンス、これは現在の金利が1.21パーセントですので、これを仮に1パーセント程度でリファイナンスすると一口当たり33円程度のDPUの増加要因となります。
これらを加えて順行の分配金水準としては6,550円程度と想定をしております。2015年のPO以降、一口当たり分配金を2017年中に6,600円にするという目標を掲げてまいりましたが、この目標に対しましては、今後の外部成長によりまして十分達成可能な数字であると認識しております。

投資主価値向上のためのロードマップ

続いて26ページをご覧ください。今後の目標について記載しております。
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これまでと同様、財務戦略による成長として信用格付けのさらなる向上、グローバルインデックスへの組み入れを目指していきたいと考えております。格付けについては先ほど説明があったとおり、11月にA+に格上げがありましたので、AA-まであとワンノッチというところまできております。
この2つの目標の達成のために分配金の水準を向上させながら、資産規模2,000億円を早期に達成することで、資産規模時価総額の拡大を図っていくことが必要であると考えております。
その方策として、まず外部成長では投資領域を広げ、メインの投資対象である賃貸住宅に加えましてサービスアパートメント等の施設運営所付き住宅、それからホテルへの投資にも取り組んでいきたいと考えております。
また、これまでどおりブリッジファンドの活用などケネディクスらしい物件取得を行うとともにスポンサーサポートも活用してまいります。内部成長としてはこれまでどおり、物件収益力の維持向上に努めてまいります。
財務運営としては、引き続き財務コストの削減に取り組むとともにLTBを適切にコントロールする観点からマーケット環境を見ながら公募増資を検討してまいります。

投資方針の一部変更について

27ページをご覧ください。最後に投資法人の変更についてご説明させていただきます。
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3月28日開催の投資主総会において規約の一部変更議案が可決されることが条件となりますが、投資対象にホテル等の宿泊施設等追加する予定となっております。
これまでどおり、メインの投資対象である賃貸住宅をポートフォリオの80パーセント以上とするという投資目標に変更はございません。一方で、施設運営者住宅と併せてポートフォリオ全体の20パーセントの範囲内で宿泊施設の投資を行っていく方針です。
ホテルへの投資については、いわゆる運営委託方式ではなく、ホテルのオペレーターと賃貸借契約を締結している物件に限定し、宿泊主体のいわゆるビジネスホテルに限定して投資を行っていきます。
賃料の形態としては、一部歩合賃料が含まれる場合も想定されますが、歩合賃料によって収益のアップサイドを見込んでいくということではなく、固定賃料を中心とした安定収益が見込まれる物件に厳選して投資していく方針です。
訪日外国人旅行者の増加等を背景に宿泊施設の需要は今後も高まっていくものと予想されています。
今回の投資変更は物件取得ケアの拡大につながるものと考えておりますが、ホテルへの投資を安定収益が見込めるものに限定することで、ポートフォリオとしては、引き続き長期的に安定的な収益の獲得を目指します。
物件取得の拡大により、外部成長を加速させることで今後は安定性と成長性この両面に重点を置いたポートフォリオ構築を目指していきたいと考えております。
28ページにも記載しておりますが、スポンサーのケネディクスでは、すでにホテル開発ファンドの運営を行っております。現在、6物件プロジェクト規模の開発案件に取り組んでおります。今年の3月以降順次開業が予定されております。
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また、ケネディクスグループのスペースデザインにおいても、サービスアパートメント、ホテルの運営を行っておりますので、今後はスポンサーグループとも協力しながらさらなる成長に努めてまいりたいと考えております。
以上ご説明を終わらせていただきます。ご清聴ありがとうございました。

  

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