曲がり角の都内マンション、新築や湾岸エリアも-五輪後見据えて – ブルームバーグ

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安倍晋三政権下の超低金利と株高などを背景に値上がりが続いてきた都心のマンション。金利の先高観や個人所得の伸び悩みなどでマンション市場の失速感が鮮明になってきた。調査会社など市場関係者の間ではマンション価格は下落局面に入ったとの見方が出ている。

  三井不動産レジデンシャルなどが東京都北区で手掛ける大型マンション「ザ・ガーデンズ東京王子」は全864戸の大規模マンション。同社広報部によると第1期販売451戸はほぼ全て申し込みがあり「大変好調と認識している」という。坪単価は約260万円。不動産調査会社、東京カンテイの上席主任研究員、井出武氏は昨年発売された周辺物件の坪単価が300万円程度だと指摘し、「割安感が販売好調につながっている」と語る。井出氏は「今年に入り価格を昨年より1割程度抑えた新築物件が増えている」との見方を示す。

  新築マンションの売れ行きは2015年後半から弱くなり16年に入り一段と低迷した。不動産経済研究所の調査では16年の契約率は月間平均が68.8%で、リーマンショック直後の09年(69.7%)以来の6割台で販売の好不調の目安とされる7割を下回った。マンション施工費の上昇を反映した値上がりが影響している。東京カンテイによると、15年の新築マンション価格の年収倍率は全国平均で7.66倍と6年連続で拡大し、92年当時の水準(7.64倍)を上回った。

  三菱地所の吉田淳一・取締役執行役常務は低金利という好環境を挙げたうえで「不動産各社とも将来も魅力を維持できる物件は値引きはしないだろうが、立地条件など特徴的な魅力がないような物件は値引きしないと苦しいかもしれない」と語る。首都圏全体での発売戸数も減少している。不動産経済研究所のデータでは16年の年間発売戸数は前年比12%減の3万5772戸で09年以来の4万戸割れだった。17年も3万8000戸程度を見込んでいる。

湾岸エリア

  タワーマンション人気が根強い湾岸エリアでも値下がりが見られる。野村不動産アーバンネットの調査(1月1日現在)では、東京メトロ有楽町線・豊洲駅から徒歩10分超の中古マンションは1年間で3.5%の下落、辰巳駅から徒歩10分以内は5.7%の下落と都区部では最も大きな下落率だった。井出氏は「湾岸では今後も大量供給が見込まれ、東京五輪後の価格下落等の懸念から、値上がり利益がある今の段階で売ろうという動きがある」と語った。

  東京都は20年東京五輪で中央区晴海に整備する計画の選手村について、競技終了後に約6000戸の住宅開発を予定しており、地上50階建ての超高層住宅棟2棟の建設が計画されている。

  15年ごろには都内のマンション購入に意欲的だった外国人からの購入意欲も最近は減少している。米総合不動産JLL日本法人の瀧本昇氏によると、東京のマンション購入についての、海外顧客からの問い合わせは15年の半分に減っているという。理由は中国経済の低迷など景気動向や新築マンションの供給減が影響しているという。

  ドイツ証券の大谷洋司アナリストは「マンション価格は昨年急上昇したので買いにくくなった」と指摘する。総務省が発表した16年の家計調査で消費支出(2人以上の世帯)は月平均28万2188円と3年連続で減少した。大谷氏は東京の新築、中古のマンションはすでに下落が始まっており、今後2年間で2割下がると予想、「今年は悪化のペースが加速する」との見方を示した。

  金利の先高観も懸念材料となる。住宅金融支援機構の長期固定型「フラット35」の適用金利は上昇傾向にあり、2月の適用最低金利(返済期間35年以下)は1.1%と、昨年8月の0.9%から上昇した。



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