レオパレス21、賃貸好調で増収増益 管理戸数増加・入居率改善が功を奏す – ログミー

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2-1:決算ハイライト

宮尾文也氏 レオパレス21の宮尾です。よろしくお願いします。当社の2017年3月期の決算ならびに中期経営計画の発表にご参加いただき、誠にありがとうございます。
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最初に決算の説明から始めます。概要ですが、前期の決算の概要として、売上高が5,204億円、売上総利益が926億円、営業利益が228億、経常利益223億、純利益が204億で、前年比増収増益です。
計画比で比べると、売上高の面では若干未達がしたが、各利益は計画を過達、特に最終の当期純利益に関しては、繰延税金資産の計上が20億円あり、大幅な過達となりました。

2-3:セグメント別業績

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続いて、セグメント別の詳細です。賃貸事業に関しては、管理戸数の増加、入居率の改善等により、前年比59億円の増収となっています。一方、第2クォーター、第3クォーターでの入居獲得が伸び悩み、営業利益は前年比3億円のマイナス、計画比もマイナス9億円にとどまりました。
一方、建築請負事業ですが、売上高は前年比微増ながら、コスト改善施策の実行により、売上総利益率が29.3パーセントと大きく採算性の改善が図られました。
結果、営業利益は前年比プラス17億円、計画比でも9億円プラスの50億円の達成でした。その他の関連事業ですが、シルバー事業とホテルリゾート事業はまだ赤字ですが、計画どおりの収益状況です。
なお、ホテルリゾート事業に関しては、国内外のホテル売却もあり、減収でした。その他事業ですが、期中LAで傘下に加わった不動産開発事業のライフリビングの寄与があり、計画、前年ともに大きく増収増益でした。

3-3-1:主要指数(入居率)

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決算の過去の数字ですが、この数字を支えた事業の動向をご説明します。賃貸事業の入居率の説明です。
期中、若干入居獲得が伸び悩んだ結果、平均入居率が前期が88.53パーセントと1年前に比べプラス0.58ポイント、計画に比べると0.47ポイントという内容でした。
ただ、人手不足に基づく採用増加による法人需要が非常に旺盛で、当社の入居率は2月で90パーセントを突破し、期末の3月末の入居率は前年に比べプラス1.13ポイントの91.66パーセントです。
なお、4月末の入居率は90.51パーセントとなっており、前年比1.54パーセントとなっています。
4月末での入居率が90パーセントを突破したのはリーマン前の2009年4月以来ですが、引き続き法人入居の拡大、維持、あるいは個人入居の強化を図り、入居率のさらなる拡大を図っていきます。

3-3-3:主要指数(属性別契約戸数シェア)

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顧客属性別の契約戸数シェアです。企業向けの社宅の需要の対応をしており、法人の契約シェアが56.4パーセントと過去最高水準となっています。

3-3-4:主要指数(法人業種別契約戸数)

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どんな企業さんかというと、業種別の契約戸数は、法人の契約数が29万3,824戸と前年に比べプラス6パーセント、戸数で1万6,563戸の増加となっています。
また、各業種がまんべんなく伸びており、とくに建設業がプラス9.1パーセント、派遣・請負業がプラス13.9パーセントと引き続き堅調な伸びを見せています。

3-3-5:主要指数(外国人契約状況)

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また、個人契約における外国籍の入居者の国籍別の推移です。

補足1-3-2:指標(外国人契約数状況)

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詳細は全体の数字として、1万5,827戸と前年比プラス5.4パーセントの伸びとなっています。また、属性では学生がほぼ6割というシェアとなっており、特に変更はありません。
こうした賃貸事業のアクティブなターゲット先である、法人入居と外国籍の入居者の動向は計画どおり進んだ1年ですが、伸び悩みがまだある個人一般に対して、さまざまな施策に取り組んでいます。

3-4-4:賃貸施策(新サービス)

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前期に行った新たな施策として、簡単にご紹介すると、まずブロードバンド事業を行っているLEONETのデバイスの変更を行いました。より精度の高いものに切り替えました。
また、IoT化の一環とし、Leo Remoconと称するものを導入を開始をしています。そして、入居者のみならず近隣住民の方も利用可能なオープン型の宅配便ロッカーを導入しました。
また、ニュースリリースでご案内している、4月から新規の受注に関しては、スマートロックの対応を開始しました。
当社はこれまでも様々な業界初のサービスを手掛けてきましたが、今後も入居者のニーズを汲み取り、1歩先を行く展開を図っていきたいと思います。

4-3-1:主要指数(受注・売上)

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賃貸は以上です。続いて、建築請負事業のご説明をします。前期の総受注高は871億円、そして受注残が672億円で、ほぼ前年と同水準で推移をしました。
賃貸住宅の建設に関しては相続税の改正、低金利を背景に、高い水準で推移はしていますが、一方でハウスメーカーあるいは開発業者の参入もあり、競合が激化しているのも事実です。
まだまだ期待する水準までは届いていないかと思いますが、営業社員の研修等の体制強化や、情報ルートあるいは提案の多様化を図っているところです。ただ、一方で当社は量の拡大のみを基本的な方針は取っていません。
ここ数年の竣工の戸数が7,000戸から8,000戸強ぐらいの水準ですが、人口あるいは世帯数の動向、人口の転入・転出の動向を見極めながら、エリアを限定した営業活動を行っています。

4-3-2:主要指標(エリア別建築請負支店数、竣工売上)

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当社の昨年1年間の一括借り上げアパートの完工の棟数別のシェアを出していますが、首都圏のシェアが55パーセント、3大都市圏で約77パーセントです。
この他、福岡ですとか広島、仙台といった地方の中核の政令都市も加えると、ほぼ90パーセントです。

4-4-4:請負施策(高齢者施設・商業施設)

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また、昨今賃貸住宅の供給の過剰と、一方的な報道もありますが、こうした高齢者施設、あるいは商業施設、専用住宅といったアパートではないような建築の多様化も進めています。

5-1:関連事業(シルバー事業)

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続いて、関連事業・新規事業のご説明をします。シルバー事業は、4月1日のオープンをもち、施設が78となりました。現在新規開設はデイサービスとショートステイという、通所介護型の施設で1年程の創業赤字が損益上発生していきます。
今後施設数の増加による全体の最適化、あるいは利用者の獲得、人員配置の適正化を収益の改善を図っていきたいと思っています。前期の実績は計画どおりの採算性には決着をつけました。

5-5:関連事業(不動産開発事業)

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続いて、もう1つの案件として、前期7月1日からM&Aにより傘下に加わった不動産開発業のライフリビングという会社です。
こちらは投資用のRCの賃貸マンションの一棟売りの業者ですが、グループ入りをしたことにより、一体として大都市・中心部での賃貸物件の供給、賃貸関連事業での取り組みとし、グループ間のシナジーを追求していきたいと考えています。

5-6-1:国際事業(賃貸事業の海外展開)

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それから、国外での活動で、国際事業のご紹介をします。ASEAN各国で主として日系企業の駐在員の方々の住まいを提供、住まい探のサービスを行っており、昨年情報収集拠点のシンガポールを開設したことで、現時点では16拠点となっています。
現在は他社物件の仲介業が主たるものですが、クライアント先の日系企業からはレオパレスの管理物件のニーズが非常に高く、自社運営のサービスアパートメントの取得・開発を推し進めいきたいと考えています。

5-6-2:国際事業(サービスアパートメント・オフィス)

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現在はタイのシラチャーとハノイで2つの施設が運営しています。加え、今年の9月にはカンボジアのプノンペンでサービスアパートが開業する予定で、3施設目がようやく今期スタートします。

補足1-4-1:財務(バランスシート)

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バランスシートのご説明をします。前期末の総資産は3,378億と、1年前に比べ102億円ほどの増加です。
資産の中で固定資産の売却がありましたが、最終的には現預金の増加とほぼイコールでした。一方、負債勘定ですが、1,789億円と37億円の減少です。長期前受金の減少が主たる要因です。
純資産に関しては204億円の純利益と配当金の支払い52億円の支出により、純資産1,588億円と、前年に比べ140億円の増加でした。自己資本比率は前年よりも2.8ポイント増加した47.0パーセントでした。

補足1-4-3:財務(キャッシュフロー)

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キャッシュフロー計算書の抜粋のご説明をします。前期の営業活動によるキャッシュフローは275億円の計上となり、その1年前に比べると、54億円の増加でした。
主として税金等調整前の当期純利益216億円と減価償却が約97億円でしたが、それに法人税の支出、前受け金の減少によるものです。
また、この営業活動キャッシュフローによる獲得に対する支出部門ですが、投資活動によるキャッシュフローは、最終的に、86億円のマイナスとなっています。
保有資産の前期売却の手取り金が167億円、その売却手取り金による定期預金の預け入れが121億円あり、これを除いた開発型のSPCへの出資も含め、国内外への不動産投資、M&Aといった成長投資への支出が124億円です。
それから、最後の財務活動によるキャッシュフローですが、銀行向けの有利子負債の返済が57億円、それにファイナンスリースの返済32億円、配当支払いが52億円で、総額140億円の支出でした。

補足1-4-4:財務(株主構成)

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株主構成は3月末外国法人等のシェアが49.7パーセントです。9月末に比較すると、5.6ポイントのマイナスですが、依然として信託銀行を含めた機関投資家のシェアは71パーセントという高い水準です。

補足2-3:配当政策

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配当に関して説明します。前期は中間配当を10円実施し、今般、剰余金の処分として、期末の配当は12円で、通期で22円の配当という予定です。
前期の決算に関しては、法人税等調整額の計上により、当期純利益が増加し、配当性向は最終的には28.3パーセントです。以上、簡単ですが、当社の前期決算の概要のご説明とします。ご清聴、誠にありがとうございました。

  

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